Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, khái niệm tương tự đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi thế về lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu đã không thể tạo ra quy mô.
Năm 2022, với lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất vay của stablecoin. Điều này khiến việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi đã trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của những dự án này và thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ẩn chứa cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 triệu tỷ USD, và thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 triệu tỷ USD.
Mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các cách sau:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng bất động sản Token
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số còn có thể nâng cao tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) giống như tài sản thực RWA trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quản lý và mô hình hoạt động của REIT cung cấp thông tin tham khảo cho các dự án tài sản thực RWA.
Bằng cách quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tóm tắt một số ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm thiểu rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Cung cấp nhiều lựa chọn đầu tư đa dạng
Tiềm năng nâng cao tính minh bạch và dân chủ trong quản trị
Nhược điểm:
Khung pháp lý chưa hoàn thiện
Thiếu cơ chế quản lý rủi ro trưởng thành
Chi phí vận hành có thể cao.
Cần tăng cường bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư
Phân tích trường hợp
Dưới đây là phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Cần lưu ý rằng, những dự án này đều ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và hợp pháp mã hóa kỹ thuật số nó. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho bên thứ ba. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. RealT chịu trách nhiệm cho quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản của Montgomery làm ví dụ:
Tổng giá trị 323,020 đô la Mỹ
Mỗi Token 52.10 đô la, tổng cộng 6,200 cái
Thu nhập tiền thuê hàng tháng 2,600 USD
Lợi nhuận ròng hàng tháng sau khi trừ chi phí là 1,978 đô la Mỹ
Tổng lợi nhuận hàng năm 23,736 đô la
Mỗi Token được phân bổ 3.83 đô la mỗi năm, lãi suất hàng năm 7.35%
RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, không cần đầu tư cùng khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Các cơ quan quản lý thu phí từ tiền thuê và phí bảo trì, RealT chỉ thu 2% phí mã hóa kỹ thuật số.
Mô hình này mặc dù có lợi cho việc phân tán rủi ro, nhưng cũng đem lại những thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư, đặc biệt là trong việc lựa chọn và giám sát các cơ quan quản lý.
Thông qua việc phân tích 10 mã hóa kỹ thuật số bất động sản mới bán hết của RealT, phát hiện:
Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit
Trung bình có khoảng 500 người nắm giữ Token
Hơn 1000 người sở hữu hai bất động sản
Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la
Khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư 500-2000 đô la
1% nhà đầu tư đầu tư hơn 2000 đô la
Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch của RealT trên mạng Gnosis, nền tảng đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5%-3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu khoảng 15-18.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do mức độ tham gia đầu tư của RealT không rõ ràng, nên lợi nhuận từ tiền thuê không thể xác định.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm:
Real Token Inc.( tiểu bang Delaware ): thực thể hoạt động cốt lõi
Real Token LLC( tiểu bang Delaware): công ty mẹ bất động sản
Các series LLC: thực thể độc lập cho từng bất động sản đầu tư
Cấu trúc này được thiết kế để tách biệt rủi ro tài chính và pháp lý của từng tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt nguồn dữ liệu giá cả, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế, nhưng cũng gây ra nghi vấn liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Nhưng sau hơn một năm hoạt động, dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ cũng tích cực quảng bá, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn thấp. Điều này phản ánh một phần rằng thị trường tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản, chủ yếu tập trung vào mã hóa kỹ thuật số bất động sản và cho vay thế chấp.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng hai sản phẩm mà nó giới thiệu thì đáng được nhắc đến:
Dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản:
Chủ nhà có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno để phê duyệt, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty SPV và hợp đồng thông minh. Chủ nhà có thể sử dụng Token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài trợ vay mua nhà:
Người dùng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà. Số tiền thu được sẽ được dùng để trả nợ ngân hàng, sau đó sẽ hoàn trả theo lãi suất cố định theo thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình hoạt động trung tâm hóa ngoại tuyến, tồn tại một số rủi ro rõ ràng:
Khó khăn trong việc kiện người vay vi phạm hợp đồng
Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay mượn
Không thể ngăn chặn hiệu quả việc chủ nhà "đôi hoa" giá trị bất động sản
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là một khái niệm khá mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án tiên phong. Hiện tại, quy mô các dự án hoạt động và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần có hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng RWA bất động sản một cách đầy đủ, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, khuôn khổ quy định rõ ràng và nhất quán cho RWA bất động sản vẫn chưa được thiết lập. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự bất đồng về phân loại mã, dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình rối rắm, đe dọa đến các nhà đầu tư và nguy cơ tính khả thi lâu dài của mã hóa kỹ thuật số.
Mặc dù môi trường quy định còn hỗn loạn, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền mã hóa nổi tiếng đang cố gắng thử nghiệm bất động sản RWA. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Khi các khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ迎来 sự phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Tiềm năng thị trường lớn, quản lý và rủi ro đồng tồn.
Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, khái niệm tương tự đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi thế về lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu đã không thể tạo ra quy mô.
Năm 2022, với lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất vay của stablecoin. Điều này khiến việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi đã trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của những dự án này và thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ẩn chứa cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 triệu tỷ USD, và thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 triệu tỷ USD.
Mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các cách sau:
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số còn có thể nâng cao tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) giống như tài sản thực RWA trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quản lý và mô hình hoạt động của REIT cung cấp thông tin tham khảo cho các dự án tài sản thực RWA.
Bằng cách quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, có thể tóm tắt một số ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
Dưới đây là phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Cần lưu ý rằng, những dự án này đều ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và hợp pháp mã hóa kỹ thuật số nó. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho bên thứ ba. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. RealT chịu trách nhiệm cho quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản của Montgomery làm ví dụ:
RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, không cần đầu tư cùng khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Các cơ quan quản lý thu phí từ tiền thuê và phí bảo trì, RealT chỉ thu 2% phí mã hóa kỹ thuật số.
Mô hình này mặc dù có lợi cho việc phân tán rủi ro, nhưng cũng đem lại những thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư, đặc biệt là trong việc lựa chọn và giám sát các cơ quan quản lý.
Thông qua việc phân tích 10 mã hóa kỹ thuật số bất động sản mới bán hết của RealT, phát hiện:
Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch của RealT trên mạng Gnosis, nền tảng đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5%-3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu khoảng 15-18.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do mức độ tham gia đầu tư của RealT không rõ ràng, nên lợi nhuận từ tiền thuê không thể xác định.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm:
Cấu trúc này được thiết kế để tách biệt rủi ro tài chính và pháp lý của từng tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt nguồn dữ liệu giá cả, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế, nhưng cũng gây ra nghi vấn liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Nhưng sau hơn một năm hoạt động, dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ cũng tích cực quảng bá, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn thấp. Điều này phản ánh một phần rằng thị trường tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản, chủ yếu tập trung vào mã hóa kỹ thuật số bất động sản và cho vay thế chấp.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng hai sản phẩm mà nó giới thiệu thì đáng được nhắc đến:
Dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Chủ nhà có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno để phê duyệt, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty SPV và hợp đồng thông minh. Chủ nhà có thể sử dụng Token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài trợ vay mua nhà: Người dùng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà. Số tiền thu được sẽ được dùng để trả nợ ngân hàng, sau đó sẽ hoàn trả theo lãi suất cố định theo thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình hoạt động trung tâm hóa ngoại tuyến, tồn tại một số rủi ro rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA vẫn là một khái niệm khá mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án tiên phong. Hiện tại, quy mô các dự án hoạt động và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần có hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng RWA bất động sản một cách đầy đủ, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, khuôn khổ quy định rõ ràng và nhất quán cho RWA bất động sản vẫn chưa được thiết lập. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự bất đồng về phân loại mã, dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình rối rắm, đe dọa đến các nhà đầu tư và nguy cơ tính khả thi lâu dài của mã hóa kỹ thuật số.
Mặc dù môi trường quy định còn hỗn loạn, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền mã hóa nổi tiếng đang cố gắng thử nghiệm bất động sản RWA. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Khi các khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ迎来 sự phát triển nhanh chóng.