房地產資產代幣化:機遇與挑戰並存

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場中並非新生事物,早在2018年就已出現類似概念。然而,由於監管不完善和缺乏明顯回報優勢,早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上升,國債收益率超過了加密穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了少量房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場。討論將主要圍繞北美房地產市場展開。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球上市房地產市場達2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要通過以下方式實現:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,代幣化還可能提升房產資產的透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面類似,都降低了投資門檻並增強資產流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和運營模式爲房地產RWA項目提供了參考。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,可以總結出它們的一些優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 增強資產流動性
• 提供多樣化投資選擇
• 潛在提高透明度和治理民主性

缺點:

• 監管框架不完善
• 缺乏成熟的風險管理機制
• 運營成本可能較高
• 投資者權益保護有待加強

案例分析

以下選取三個具有代表性的房地產RWA項目進行分析。需要注意的是,這些項目都處於早期階段,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證。

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於在以太坊和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法將其代幣化。房產管理、維護和租金收集委托給第三方。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上是隔離的。

以蒙哥馬利的一處房產爲例:

• 總價值323,020美元
• 每個代幣52.10美元,共6,200個
• 月租金收入2,600美元
• 扣除費用後月淨利潤1,978美元
• 年度總利潤23,736美元
• 每個代幣年分配3.83美元,年利率7.35%

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持一個近乎無風險的運營模式。管理機構從租金和維護費中收取費用,RealT僅收取2%代幣化費用。

這種模式雖然有利於分散風險,但也帶來挑戰。當投資者持股比例過小時,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與投資者之間可能存在利益衝突,尤其是在管理機構的選擇和監督方面。

通過分析RealT最新售罄的10個房產代幣,發現:

• 大多數房產位於底特律
• 平均約有500個代幣持有者
• 兩個房產持有者超過1000人
• 約90%投資者投資少於500美元
• 約9%投資者投資500-2000美元
• 1%投資者投資超過2000美元

這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis網路上的交易數據,平台總共分發了約600萬美元租金。平台費用在租金的2.5%-3%之間,相當於過去兩年收入約15-18萬美元。但由於RealT參與投資的程度不明,其租金收益無法確定。

RealT的公司結構包括:

• Real Token Inc.(特拉華州):核心運營實體
• Real Token LLC(特拉華州):房地產公司母公司
• 各系列LLC:每個投資房產的獨立實體

這種結構旨在隔離各房產的財務和法律風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。它通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。

Parcl推出了價格數據源,創建特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避開了實際房產運營的法律問題,但也引發了它是否算真正的房地產RWA項目的質疑。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。但經過一年多運營,似乎未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計成熟,團隊也積極推廣,但市場關注度和份額仍然較低。這在一定程度上反映出加密市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品,主要聚焦於房產代幣化和抵押貸款。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場留下太多痕跡,但其引入的兩個產品值得一提:

1. 基於代幣化房產的貸款服務: 房主可將房產文件提交給Reinno審批,獲批後Reinno會創建SPV公司和智能合約。房主可將代幣作爲抵押品進行借貸。

2. 房貸融資: 用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資。所得資金用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式運營,存在一些明顯風險:

• 難以起訴違約借款人
• 缺乏借貸雙方的直接合同
• 無法有效防止房主"雙花"房產價值

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個較新的概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。

一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規是必不可少的。

目前房地產RWA尚未建立清晰一致的監管框架。不同監管機構對代幣的分類存在分歧,導致規則不清晰和過程混亂,威脅投資者並危及代幣化的長期可行性。

盡管監管環境混亂,仍有許多知名金融和加密公司在嘗試房地產RWA。少量項目已在1-2年運營中初步證明了可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。