Gần đây, một bài đăng của Tổng thống Mỹ Donald Trump đã đưa Fannie Mae ( và Freddie Mac ) trở lại tâm spotlight. Trump cho biết ông dự định trả lại những công ty này cho các doanh nghiệp tư nhân và niêm yết lại, nhưng cam kết rằng chính phủ sẽ tiếp tục giữ vai trò là bệ đỡ cho hai thực thể này. Phát biểu này đã gây ra sự bơm lớn cho hai cổ phiếu, nhưng cũng khiến nhiều người lo ngại rằng điều này sẽ khiến lãi suất vay thế chấp tăng, và việc mua nhà trong tương lai sẽ trở nên đắt đỏ hơn.
Fannie Mae và Freddie Mac là những tổ chức gì?
Năm 1938, Quốc hội Hoa Kỳ thành lập Fannie Mae (Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang () nhằm khôi phục thị trường bất động sản Hoa Kỳ sau sự sụp đổ trong thời kỳ Đại suy thoái. Ba mươi năm sau, chính phủ đã thành lập một cơ quan gần như hoàn toàn giống hệt là Freddie Mac (Công ty Thế chấp Vay Nhà Liên bang )).
Cả hai công ty đều mua các khoản vay mua nhà từ các ngân hàng và những người cho vay khác và bán chúng thành chứng khoán cho các nhà đầu tư, được gọi là (Subprime Mortgage( thế chấp dưới chuẩn. Fannie Mae và Freddie Mac sau đó đã cung cấp bảo lãnh cho các chứng khoán này, bảo vệ các nhà đầu tư trong trường hợp chủ nhà không trả được khoản vay của họ. Những lựa chọn này cung cấp nhiều tài trợ hơn và giúp người mua nhà ) đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình ( tiếp cận các khoản vay dễ dàng hơn. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia )NAR(, Fannie Mae và Freddie Mac chiếm khoảng 70% thị trường thế chấp Mỹ.
Trong vài thập kỷ qua, Fannie Mae và Freddie Mac đã hoạt động như những công ty sở hữu hoàn toàn bởi tư nhân. Dù vậy, do sự hỗ trợ ngầm từ chính phủ, các nhà đầu tư coi chứng khoán hỗ trợ thế chấp của các thực thể này là một trong những tài sản an toàn nhất. Về bản chất, người mua những chứng khoán này sẵn sàng chấp nhận lãi suất thấp hơn vì họ tin rằng chính phủ Hoa Kỳ sẽ không bao giờ để những tổ chức quan trọng này sụp đổ. Điều này đã được xác nhận khi cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp phụ xảy ra vào năm 2008.
Khủng hoảng thế chấp phụ 2008, Fannie Mae và Freddie Mac bị chính phủ tiếp quản
Năm 2008, cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn đã gây ra một cơn sóng thần tài chính, một số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn )Subprime Mortgage( vỡ nợ, và Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu chịu tổn thất lớn. Giá nhà ở Mỹ đã giảm mạnh, và các chủ nhà đã bắt đầu vỡ nợ của họ. Bởi vì Fannie Mae và Freddie Mac đảm bảo các chứng khoán đi kèm với các khoản thế chấp này, họ có nghĩa vụ thu hồi các khoản lỗ. Các khoản đầu tư của chính họ cũng bị thua lỗ và đang trên bờ vực phá sản.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang )FHFA( được thành lập để điều chỉnh các công ty thế chấp gặp khó khăn và nó đã dàn dựng gói cứu trợ lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ - tổng cộng 191 tỷ đô la, được tài trợ bởi người nộp thuế. Đổi lại, chính phủ trở thành chủ sở hữu trên thực tế của Fannie Mae và Freddie Mac, kiểm soát khoảng 80% cổ phần. Khoản đầu tư của các cổ đông ban đầu gần như bị xóa sổ, và vào năm 2007, giá cổ phiếu giảm xuống còn vài xu ở mức khoảng 65 đô la mỗi cổ phiếu. Theo các điều khoản của ký quỹ, các cổ đông tư nhân không thực hiện bất kỳ quyền kiểm soát nào và không nhận được bất kỳ cổ tức nào.
Năm 2010, do giá cổ phiếu không đạt yêu cầu tối thiểu là 1 đô la trong 30 ngày giao dịch liên tiếp, các công ty này đã bị hủy niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán New York. Hiện tại, các công ty này được giao dịch dưới dạng cổ phiếu giao dịch ngoài sàn.
Bill Ackman đặt cược vào việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac
Nhà quản lý quỹ đầu tư nổi tiếng Bill Ackman đã chú ý lâu dài đến Fannie Mae và Freddie Mac. Ông từng công khai tuyên bố rằng hai công ty này đã cải thiện tình hình vốn và có thể hoạt động tương đối mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ không mấy khả quan. Hơn nữa, ông dự đoán rằng chính phủ Mỹ có thể sẽ chấm dứt sự giám sát đối với hai công ty này, biến chúng trở lại thành doanh nghiệp tư nhân, trong khi quỹ đầu tư của ông, Pershing Square ) cũng liên tục gia tăng cổ phần ở hai công ty này.
Theo quan điểm của nhà phân tích Bose George từ Keefe, Bruyette & Woods, mặc dù quy trình rất phức tạp, nhưng việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac không cần sự phê duyệt của Quốc hội trừ khi điều lệ công ty cần phải sửa đổi.
Nhưng các nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu của Fannie Mae và Freddie Mac vẫn phải đối mặt với một số rào cản trước khi họ có thể gặt hái được lợi nhuận khổng lồ. Nếu các công ty này cố gắng huy động số vốn cần thiết thông qua phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng, cổ phần của các cổ đông hiện tại sẽ bị pha loãng. Hơn nữa, trong khi các công ty đã trả lại hơn 300 tỷ đô la lợi nhuận cho Bộ Tài chính kể từ khi gói cứu trợ, nhiều hơn nhiều so với số tiền đầu tư ban đầu của người nộp thuế, họ vẫn nợ chính phủ một số tiền đáng kể theo các quy tắc lưu ký phức tạp và những vấn đề này phải được giải quyết trước khi chúng có thể thoát khỏi sự kiểm soát của chính phủ.
Ưu và nhược điểm của việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac là gì?
Một số nhà phê bình cho rằng việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac có thể làm cho việc mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Nếu các nhà đầu tư bắt đầu nghĩ rằng sự hỗ trợ ngầm của chính phủ đối với Fannie Mae và Freddie Mac đã giảm, khả năng các nhà đầu tư yêu cầu mức phí cao hơn để đối phó với rủi ro tín dụng cao hơn sẽ tăng lên, điều này có thể dẫn đến việc lãi suất cho vay thế chấp tăng.
Nhiều người ủng hộ việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac cho rằng điều này sẽ mang lại sự cạnh tranh có lợi cho thị trường bất động sản. Họ cũng tin rằng điều này sẽ chuyển giao đúng đắn rủi ro thất bại từ người nộp thuế sang các nhà đầu tư tư nhân.
Các nhà ủng hộ việc tư nhân hóa cũng chỉ ra rằng, mặc dù việc quản lý của chính phủ liên bang đối với Fannie Mae và Freddie Mac ban đầu chỉ là biện pháp tạm thời, nhưng đã kéo dài 17 năm. Họ cho rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đã khôi phục được lợi nhuận ổn định, và sau khi tư nhân hóa, chính phủ có thể thu được doanh thu bằng cách thường xuyên bán cổ phần mà họ kiểm soát ra thị trường.
Cổ phiếu của Fannie Mae ( và Freddie Mac ) cách đây hơn nửa năm vẫn quanh quẩn ở mức một đô la, gần đây đã tăng vọt lên 10.78 và 7.1 đô la, nhưng vẫn còn một khoảng cách lớn so với thời kỳ đỉnh cao của chúng ở mức 70~80 đô la.
Bài viết này Trump đang xem xét việc tư nhân hóa và niêm yết Fannie Mae và Freddie Mac, liệu đây có phải là cơ hội đầu tư hay là nỗi lo làm tăng lãi suất cho vay thế chấp? Xuất hiện lần đầu tiên trên Chain News ABMedia.
Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là lời chào mời hay đề nghị. Không cung cấp tư vấn về đầu tư, thuế hoặc pháp lý. Xem Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm để biết thêm thông tin về rủi ro.
Trump xem xét việc cho Fannie Mae và Freddie Mac tư nhân hóa niêm yết, liệu đây có phải là cơ hội đầu tư hay là nỗi lo tăng lãi suất vay mua nhà?
Gần đây, một bài đăng của Tổng thống Mỹ Donald Trump đã đưa Fannie Mae ( và Freddie Mac ) trở lại tâm spotlight. Trump cho biết ông dự định trả lại những công ty này cho các doanh nghiệp tư nhân và niêm yết lại, nhưng cam kết rằng chính phủ sẽ tiếp tục giữ vai trò là bệ đỡ cho hai thực thể này. Phát biểu này đã gây ra sự bơm lớn cho hai cổ phiếu, nhưng cũng khiến nhiều người lo ngại rằng điều này sẽ khiến lãi suất vay thế chấp tăng, và việc mua nhà trong tương lai sẽ trở nên đắt đỏ hơn.
Fannie Mae và Freddie Mac là những tổ chức gì?
Năm 1938, Quốc hội Hoa Kỳ thành lập Fannie Mae (Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang () nhằm khôi phục thị trường bất động sản Hoa Kỳ sau sự sụp đổ trong thời kỳ Đại suy thoái. Ba mươi năm sau, chính phủ đã thành lập một cơ quan gần như hoàn toàn giống hệt là Freddie Mac (Công ty Thế chấp Vay Nhà Liên bang )).
Cả hai công ty đều mua các khoản vay mua nhà từ các ngân hàng và những người cho vay khác và bán chúng thành chứng khoán cho các nhà đầu tư, được gọi là (Subprime Mortgage( thế chấp dưới chuẩn. Fannie Mae và Freddie Mac sau đó đã cung cấp bảo lãnh cho các chứng khoán này, bảo vệ các nhà đầu tư trong trường hợp chủ nhà không trả được khoản vay của họ. Những lựa chọn này cung cấp nhiều tài trợ hơn và giúp người mua nhà ) đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình ( tiếp cận các khoản vay dễ dàng hơn. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia )NAR(, Fannie Mae và Freddie Mac chiếm khoảng 70% thị trường thế chấp Mỹ.
Trong vài thập kỷ qua, Fannie Mae và Freddie Mac đã hoạt động như những công ty sở hữu hoàn toàn bởi tư nhân. Dù vậy, do sự hỗ trợ ngầm từ chính phủ, các nhà đầu tư coi chứng khoán hỗ trợ thế chấp của các thực thể này là một trong những tài sản an toàn nhất. Về bản chất, người mua những chứng khoán này sẵn sàng chấp nhận lãi suất thấp hơn vì họ tin rằng chính phủ Hoa Kỳ sẽ không bao giờ để những tổ chức quan trọng này sụp đổ. Điều này đã được xác nhận khi cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp phụ xảy ra vào năm 2008.
Khủng hoảng thế chấp phụ 2008, Fannie Mae và Freddie Mac bị chính phủ tiếp quản
Năm 2008, cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn đã gây ra một cơn sóng thần tài chính, một số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn )Subprime Mortgage( vỡ nợ, và Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu chịu tổn thất lớn. Giá nhà ở Mỹ đã giảm mạnh, và các chủ nhà đã bắt đầu vỡ nợ của họ. Bởi vì Fannie Mae và Freddie Mac đảm bảo các chứng khoán đi kèm với các khoản thế chấp này, họ có nghĩa vụ thu hồi các khoản lỗ. Các khoản đầu tư của chính họ cũng bị thua lỗ và đang trên bờ vực phá sản.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang )FHFA( được thành lập để điều chỉnh các công ty thế chấp gặp khó khăn và nó đã dàn dựng gói cứu trợ lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ - tổng cộng 191 tỷ đô la, được tài trợ bởi người nộp thuế. Đổi lại, chính phủ trở thành chủ sở hữu trên thực tế của Fannie Mae và Freddie Mac, kiểm soát khoảng 80% cổ phần. Khoản đầu tư của các cổ đông ban đầu gần như bị xóa sổ, và vào năm 2007, giá cổ phiếu giảm xuống còn vài xu ở mức khoảng 65 đô la mỗi cổ phiếu. Theo các điều khoản của ký quỹ, các cổ đông tư nhân không thực hiện bất kỳ quyền kiểm soát nào và không nhận được bất kỳ cổ tức nào.
Năm 2010, do giá cổ phiếu không đạt yêu cầu tối thiểu là 1 đô la trong 30 ngày giao dịch liên tiếp, các công ty này đã bị hủy niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán New York. Hiện tại, các công ty này được giao dịch dưới dạng cổ phiếu giao dịch ngoài sàn.
Bill Ackman đặt cược vào việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac
Nhà quản lý quỹ đầu tư nổi tiếng Bill Ackman đã chú ý lâu dài đến Fannie Mae và Freddie Mac. Ông từng công khai tuyên bố rằng hai công ty này đã cải thiện tình hình vốn và có thể hoạt động tương đối mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ không mấy khả quan. Hơn nữa, ông dự đoán rằng chính phủ Mỹ có thể sẽ chấm dứt sự giám sát đối với hai công ty này, biến chúng trở lại thành doanh nghiệp tư nhân, trong khi quỹ đầu tư của ông, Pershing Square ) cũng liên tục gia tăng cổ phần ở hai công ty này.
Theo quan điểm của nhà phân tích Bose George từ Keefe, Bruyette & Woods, mặc dù quy trình rất phức tạp, nhưng việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac không cần sự phê duyệt của Quốc hội trừ khi điều lệ công ty cần phải sửa đổi.
Nhưng các nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu của Fannie Mae và Freddie Mac vẫn phải đối mặt với một số rào cản trước khi họ có thể gặt hái được lợi nhuận khổng lồ. Nếu các công ty này cố gắng huy động số vốn cần thiết thông qua phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng, cổ phần của các cổ đông hiện tại sẽ bị pha loãng. Hơn nữa, trong khi các công ty đã trả lại hơn 300 tỷ đô la lợi nhuận cho Bộ Tài chính kể từ khi gói cứu trợ, nhiều hơn nhiều so với số tiền đầu tư ban đầu của người nộp thuế, họ vẫn nợ chính phủ một số tiền đáng kể theo các quy tắc lưu ký phức tạp và những vấn đề này phải được giải quyết trước khi chúng có thể thoát khỏi sự kiểm soát của chính phủ.
Ưu và nhược điểm của việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac là gì?
Một số nhà phê bình cho rằng việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac có thể làm cho việc mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Nếu các nhà đầu tư bắt đầu nghĩ rằng sự hỗ trợ ngầm của chính phủ đối với Fannie Mae và Freddie Mac đã giảm, khả năng các nhà đầu tư yêu cầu mức phí cao hơn để đối phó với rủi ro tín dụng cao hơn sẽ tăng lên, điều này có thể dẫn đến việc lãi suất cho vay thế chấp tăng.
Nhiều người ủng hộ việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac cho rằng điều này sẽ mang lại sự cạnh tranh có lợi cho thị trường bất động sản. Họ cũng tin rằng điều này sẽ chuyển giao đúng đắn rủi ro thất bại từ người nộp thuế sang các nhà đầu tư tư nhân.
Các nhà ủng hộ việc tư nhân hóa cũng chỉ ra rằng, mặc dù việc quản lý của chính phủ liên bang đối với Fannie Mae và Freddie Mac ban đầu chỉ là biện pháp tạm thời, nhưng đã kéo dài 17 năm. Họ cho rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đã khôi phục được lợi nhuận ổn định, và sau khi tư nhân hóa, chính phủ có thể thu được doanh thu bằng cách thường xuyên bán cổ phần mà họ kiểm soát ra thị trường.
Cổ phiếu của Fannie Mae ( và Freddie Mac ) cách đây hơn nửa năm vẫn quanh quẩn ở mức một đô la, gần đây đã tăng vọt lên 10.78 và 7.1 đô la, nhưng vẫn còn một khoảng cách lớn so với thời kỳ đỉnh cao của chúng ở mức 70~80 đô la.
Bài viết này Trump đang xem xét việc tư nhân hóa và niêm yết Fannie Mae và Freddie Mac, liệu đây có phải là cơ hội đầu tư hay là nỗi lo làm tăng lãi suất cho vay thế chấp? Xuất hiện lần đầu tiên trên Chain News ABMedia.