Tokenização de ativos imobiliários: oportunidades e desafios coexistem

Ativos do mundo real ( RWA ) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, pois conceitos semelhantes já haviam surgido em 2018. No entanto, devido à regulamentação inadequada e à falta de vantagens de retorno evidentes, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de stablecoins criptográficas. Isso tornou a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar os RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial. A discussão se concentrará principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.

tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Dados de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente atinge 2,66 trilhões de dólares.

A tokenização do mercado imobiliário é realizada principalmente da seguinte forma:

1. Financiamento de propriedade fracionada
2. Índice de mercado imobiliário de área específica
3. Empréstimo com garantia de tokenização de imóveis

Além disso, a tokenização pode aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) e os Ativos Reais de Imóveis (RWA) são semelhantes na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo o limiar de investimento e aumentando a liquidez dos ativos. No entanto, os REITs geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, o quadro regulatório e o modelo de operação dos REITs fornecem uma referência para projetos de RWA imobiliários.

Ao observar a operação dos projetos RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, é possível resumir algumas de suas vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir o limiar de investimento
• Aumentar a liquidez dos ativos
• Oferecer opções de investimento diversificadas
• Potencial para aumentar a transparência e a democracia na governança

Desvantagens:

• Estrutura regulatória incompleta
• Falta de um mecanismo de gestão de risco maduro
• Os custos operacionais podem ser elevados
• A proteção dos direitos dos investidores ainda precisa ser fortalecida

Análise de Caso

A seguir, selecionamos três projetos representativos de RWA imobiliário para análise. É importante notar que estes projetos estão ainda em estágios iniciais e seus produtos ainda não foram amplamente validados no mercado por um longo período.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos para investimento por parte de investidores individuais na rede Ethereum e na Gnosis.

A RealT compra imóveis e os tokeniza legalmente. A gestão, manutenção e coleta de alugueres são delegadas a terceiros. O aluguer, após a dedução de taxas, é distribuído aos detentores de Tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que detém o imóvel.

Como exemplo de uma propriedade em Montgomery:

• Valor total de 323,020 dólares
• Cada Token custa 52,10 dólares, totalizando 6.200.
• Rendimento mensal de aluguer de 2.600 dólares
• Lucro líquido mensal após dedução de custos: 1.978 dólares
• Lucro total anual de 23,736 dólares
• Cada Token é distribuído anualmente com 3,83 dólares, taxa de juro anual de 7,35%

A RealT oferece 100% de tokenização ao mercado, sem a necessidade de co-investir com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra taxas do aluguel e das despesas de manutenção, e a RealT cobra apenas 2% de taxa de tokenização.

Este modelo, embora favoreça a diversificação de riscos, também traz desafios. Quando a proporção de ações detidas pelos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem tornar-se insustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os investidores, especialmente na escolha e supervisão das instituições de gestão.

Através da análise dos 10 últimos tokens imobiliários vendidos da RealT, descobrimos:

• A maioria dos imóveis está localizada em Detroit
• Em média, há cerca de 500 detentores de Token.
• Dois proprietários de imóveis com mais de 1000 pessoas
• Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares
• Cerca de 9% dos investidores investem 500-2000 dólares
• 1% dos investidores investem mais de 2000 dólares

Isto indica que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais, aumentando a liquidez no mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da RealT na rede Gnosis, a plataforma distribuiu um total de cerca de 6 milhões de dólares em rendas. As taxas da plataforma variam entre 2,5% e 3% do rendimento, o que equivale a uma receita de cerca de 150.000 a 180.000 dólares nos últimos dois anos. No entanto, como o nível de participação da RealT nos investimentos não é claro, os seus rendimentos de renda não podem ser determinados.

A estrutura da empresa RealT inclui:

• Real Token Inc.( Delaware ): entidade operacional central
• Real Token LLC( Delaware): empresa-mãe do setor imobiliário
• Cada série LLC: uma entidade independente para cada propriedade de investimento

Esta estrutura visa isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Ela oferece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.

A Parcl lançou uma fonte de dados de preços, criando um índice imobiliário para áreas específicas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas. Este método evita os problemas legais da operação de imóveis reais, mas também levanta questões sobre se isso conta como um verdadeiro projeto de RWA imobiliário.

A rede de testes Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e de atualizarem rapidamente, o mercado de índices tem um design maduro e a equipe está a promover ativamente, a atenção e a quota de mercado ainda são relativamente baixas. Isso reflete, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode ainda não estar preparado para receber produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas, como Ripple e MakerDAO, também estão a explorar produtos RWA no setor imobiliário, com foco principal na tokenização de imóveis e hipotecas.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, dois de seus produtos são dignos de menção:

1. Serviço de empréstimos baseado em tokenização de imóveis: O proprietário pode submeter os documentos da propriedade para aprovação da Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV e um contrato inteligente. O proprietário pode usar o Token como garantia para empréstimos.

2. Financiamento de hipoteca: Após o usuário adquirir uma casa com um empréstimo bancário, pode tokenizar a propriedade para financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo bancário e, em seguida, reembolsar o acordo a uma taxa fixa.

Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, apresentando alguns riscos óbvios:

• Difícil processar o mutuário em incumprimento
• Falta de contrato direto entre as partes envolvidas no empréstimo.
• Não é possível prevenir efetivamente que os proprietários "gaste duplo" o valor da propriedade.

Esses riscos podem ser uma das razões para a suspensão das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisa de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.

Conclusão

O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, e ainda não formou um tamanho de mercado claro ou projetos líderes. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários é relativamente pequena. Este campo necessita de uma operação de conformidade rigorosa e de uma estrutura legal madura.

Alguns projetos adotam uma estrutura empresarial de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados ao imobiliário como alvo de investimento, a fim de reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar ao máximo o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são essenciais.

Atualmente, o RWA imobiliário ainda não estabeleceu uma estrutura regulatória clara e consistente. Existem divergências na classificação dos Tokens por diferentes órgãos reguladores, resultando em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando os investidores e comprometendo a viabilidade a longo prazo da tokenização.

Apesar do ambiente regulatório confuso, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas estão a tentar a RWA imobiliária. Alguns projetos têm demonstrado, de forma preliminar, a viabilidade após 1-2 anos de operação. Com o estabelecimento e a melhoria do quadro legal relevante, a RWA imobiliária pode esperar um rápido desenvolvimento.