Tokenisasi Aset Real Estat: Peluang dan Tantangan yang Beriringan
Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, konsep serupa sudah muncul sejak 2018. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keunggulan pengembalian yang jelas, upaya awal tidak berhasil membentuk skala.
Pada tahun 2022, seiring dengan meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah melampaui suku bunga pinjaman stablecoin kripto. Ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai RWA lebih menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul sejumlah kecil proyek RWA real estat di pasar, yang bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan ambang investasi. Artikel ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta pasar potensial. Diskusi akan terutama berfokus pada pasar real estat di Amerika Utara.
Metode tokenisasi pasar real estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Data Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara adalah 1,3 triliun dolar AS, dan nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Tokenisasi pasar real estat terutama dicapai melalui cara-cara berikut:
Pendanaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
Produk indeks pasar real estat di daerah tertentu
Pinjaman dengan Jaminan Token Properti
Selain itu, tokenisasi juga dapat meningkatkan transparansi aset properti dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA mirip dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, menjaga model operasional yang terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi dan model operasional REIT memberikan referensi bagi proyek Real Estate RWA.
Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, dapat disimpulkan beberapa kelebihan dan kekurangan mereka:
Kelebihan:
Menurunkan ambang investasi
Meningkatkan likuiditas aset
Menyediakan pilihan investasi yang beragam
Potensi meningkatkan transparansi dan demokrasi dalam pemerintahan
Kekurangan:
Kerangka regulasi yang tidak memadai
Kurangnya mekanisme manajemen risiko yang matang
Biaya operasional mungkin cukup tinggi
Perlindungan hak investor perlu diperkuat
Analisis Kasus
Berikut dipilih tiga proyek RWA real estate yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, produk mereka belum melalui verifikasi pasar yang luas dan jangka panjang.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, berfokus pada tokenisasi properti residensial Amerika di jaringan Ethereum dan Gnosis untuk investasi ritel.
RealT membeli properti dan secara hukum melakukan tokenisasi. Manajemen properti, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dipercayakan kepada pihak ketiga. Sewa yang dikurangi biaya dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery:
Total nilai 323.020 dolar AS
Setiap Token 52,10 dolar, total 6.200 koin
Pendapatan sewa bulanan 2.600 dolar AS
Laba bersih bulanan setelah biaya dipotong adalah 1.978 dolar AS
Total laba tahunan 23.736 dolar AS
Setiap Token dialokasikan 3,83 dolar per tahun, dengan suku bunga tahunan 7,35%
RealT menyediakan 100% Token ke pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama klien, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola memungut biaya dari sewa dan biaya pemeliharaan, RealT hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi.
Meskipun model ini menguntungkan untuk menyebarkan risiko, namun juga membawa tantangan. Ketika proporsi kepemilikan investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan investor, terutama dalam pemilihan dan pengawasan lembaga manajemen.
Dengan menganalisis 10 token properti RealT terbaru yang terjual habis, ditemukan:
Sebagian besar properti terletak di Detroit
Rata-rata ada sekitar 500 pemegang Token
Dua pemilik properti memiliki lebih dari 1000 orang
Sekitar 90% investor menginvestasikan kurang dari 500 dolar
Sekitar 9% investor berinvestasi 500-2000 dolar
1% investor berinvestasi lebih dari 2000 koin
Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel sampai batas tertentu, meningkatkan likuiditas di pasar perumahan.
Menurut data transaksi RealT di jaringan Gnosis, platform ini telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform berkisar antara 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan sekitar 150-180 ribu dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena tingkat keterlibatan investasi RealT tidak jelas, pendapatan sewa mereka tidak dapat dipastikan.
Struktur perusahaan RealT mencakup:
Real Token Inc.( Delaware ): entitas operasional inti
Real Token LLC( Delaware): perusahaan induk real estat
Setiap seri LLC: entitas independen untuk setiap properti investasi
Struktur ini dirancang untuk mengisolasi risiko keuangan dan hukum dari masing-masing properti.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar properti global. Ini menyediakan aset sintetis terkait properti melalui struktur AMM.
Parcl meluncurkan sumber data harga, menciptakan indeks real estat untuk area tertentu. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah. Metode ini menghindari masalah hukum terkait operasional properti nyata, tetapi juga memunculkan pertanyaan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat.
Parcl testnet diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL sekitar 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan cepat berkembang, desain pasar indeksnya sudah matang, dan timnya juga aktif mempromosikan, namun perhatian dan pangsa pasar masih relatif rendah. Ini mencerminkan bahwa pasar kripto mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan kripto besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjelajahi produk RWA real estate, yang terutama berfokus pada tokenisasi properti dan hipotek.
Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, tetapi dua produk yang diperkenalkannya patut dicatat:
Layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti:
Pemilik rumah dapat menyerahkan dokumen properti untuk disetujui oleh Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan SPV dan kontrak pintar. Pemilik rumah dapat menggunakan Token sebagai jaminan untuk meminjam.
Pendanaan KPR:
Pengguna dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pendanaan setelah membeli rumah dengan pinjaman bank. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar pinjaman bank, kemudian membayar kembali kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Reinno menggunakan model operasi terpusat offline, yang memiliki beberapa risiko yang jelas:
Sulit untuk menggugat peminjam yang melanggar perjanjian
Kurangnya kontrak langsung antara kedua belah pihak yang meminjam.
Tidak dapat secara efektif mencegah pemilik rumah "double spending" nilai properti
Risiko ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA properti memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.
Kesimpulan
Real estate RWA masih merupakan konsep yang relatif baru, dan belum ada skala pasar yang jelas atau proyek unggulan. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasi kepatuhan yang ketat dan kerangka hukum yang matang.
Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan yang terkait dengan properti sebagai target investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk sepenuhnya memanfaatkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting.
Saat ini, RWA di sektor real estate belum memiliki kerangka regulasi yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengatur memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, yang mengakibatkan ketidakjelasan aturan dan kekacauan proses, mengancam investor dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi.
Meskipun lingkungan regulasi kacau, masih banyak perusahaan keuangan dan kripto terkemuka yang mencoba RWA real estate. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan dalam 1-2 tahun operasional awal. Dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA real estate diharapkan akan mengalami perkembangan yang pesat.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
11 Suka
Hadiah
11
6
Posting ulang
Bagikan
Komentar
0/400
FarmHopper
· 16jam yang lalu
Sekali lagi tempat pemotongan para suckers
Lihat AsliBalas0
NFTragedy
· 08-13 16:15
Ini adalah tahap di mana orang-orang dianggap bodoh.
Lihat AsliBalas0
0xTherapist
· 08-13 06:49
Ada potensi, risiko ditanggung sendiri
Lihat AsliBalas0
SchrodingerAirdrop
· 08-13 06:49
Tidak masuk akal, lebih baik membeli BTC lebih aman.
Tokenisasi real estat: potensi pasar yang besar, regulasi dan risiko bersamaan
Tokenisasi Aset Real Estat: Peluang dan Tantangan yang Beriringan
Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, konsep serupa sudah muncul sejak 2018. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keunggulan pengembalian yang jelas, upaya awal tidak berhasil membentuk skala.
Pada tahun 2022, seiring dengan meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah melampaui suku bunga pinjaman stablecoin kripto. Ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai RWA lebih menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul sejumlah kecil proyek RWA real estat di pasar, yang bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan ambang investasi. Artikel ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta pasar potensial. Diskusi akan terutama berfokus pada pasar real estat di Amerika Utara.
Metode tokenisasi pasar real estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Data Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara adalah 1,3 triliun dolar AS, dan nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Tokenisasi pasar real estat terutama dicapai melalui cara-cara berikut:
Selain itu, tokenisasi juga dapat meningkatkan transparansi aset properti dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA mirip dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, menjaga model operasional yang terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi dan model operasional REIT memberikan referensi bagi proyek Real Estate RWA.
Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, dapat disimpulkan beberapa kelebihan dan kekurangan mereka:
Kelebihan:
Kekurangan:
Analisis Kasus
Berikut dipilih tiga proyek RWA real estate yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, produk mereka belum melalui verifikasi pasar yang luas dan jangka panjang.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, berfokus pada tokenisasi properti residensial Amerika di jaringan Ethereum dan Gnosis untuk investasi ritel.
RealT membeli properti dan secara hukum melakukan tokenisasi. Manajemen properti, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dipercayakan kepada pihak ketiga. Sewa yang dikurangi biaya dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery:
RealT menyediakan 100% Token ke pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama klien, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola memungut biaya dari sewa dan biaya pemeliharaan, RealT hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi.
Meskipun model ini menguntungkan untuk menyebarkan risiko, namun juga membawa tantangan. Ketika proporsi kepemilikan investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan investor, terutama dalam pemilihan dan pengawasan lembaga manajemen.
Dengan menganalisis 10 token properti RealT terbaru yang terjual habis, ditemukan:
Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel sampai batas tertentu, meningkatkan likuiditas di pasar perumahan.
Menurut data transaksi RealT di jaringan Gnosis, platform ini telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform berkisar antara 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan sekitar 150-180 ribu dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena tingkat keterlibatan investasi RealT tidak jelas, pendapatan sewa mereka tidak dapat dipastikan.
Struktur perusahaan RealT mencakup:
Struktur ini dirancang untuk mengisolasi risiko keuangan dan hukum dari masing-masing properti.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar properti global. Ini menyediakan aset sintetis terkait properti melalui struktur AMM.
Parcl meluncurkan sumber data harga, menciptakan indeks real estat untuk area tertentu. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah. Metode ini menghindari masalah hukum terkait operasional properti nyata, tetapi juga memunculkan pertanyaan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat.
Parcl testnet diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL sekitar 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan cepat berkembang, desain pasar indeksnya sudah matang, dan timnya juga aktif mempromosikan, namun perhatian dan pangsa pasar masih relatif rendah. Ini mencerminkan bahwa pasar kripto mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan kripto besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjelajahi produk RWA real estate, yang terutama berfokus pada tokenisasi properti dan hipotek.
Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, tetapi dua produk yang diperkenalkannya patut dicatat:
Layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti: Pemilik rumah dapat menyerahkan dokumen properti untuk disetujui oleh Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan SPV dan kontrak pintar. Pemilik rumah dapat menggunakan Token sebagai jaminan untuk meminjam.
Pendanaan KPR: Pengguna dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pendanaan setelah membeli rumah dengan pinjaman bank. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar pinjaman bank, kemudian membayar kembali kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Reinno menggunakan model operasi terpusat offline, yang memiliki beberapa risiko yang jelas:
Risiko ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA properti memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.
Kesimpulan
Real estate RWA masih merupakan konsep yang relatif baru, dan belum ada skala pasar yang jelas atau proyek unggulan. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasi kepatuhan yang ketat dan kerangka hukum yang matang.
Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan yang terkait dengan properti sebagai target investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk sepenuhnya memanfaatkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting.
Saat ini, RWA di sektor real estate belum memiliki kerangka regulasi yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengatur memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, yang mengakibatkan ketidakjelasan aturan dan kekacauan proses, mengancam investor dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi.
Meskipun lingkungan regulasi kacau, masih banyak perusahaan keuangan dan kripto terkemuka yang mencoba RWA real estate. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan dalam 1-2 tahun operasional awal. Dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA real estate diharapkan akan mengalami perkembangan yang pesat.