不動産資産トークン化:機会と挑戦が共存する

現実世界の資産(RWA)は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに類似の概念が登場していました。しかし、規制が不十分で明確なリターンの利点が欠如していたため、初期の試みは規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、国債の利回りは暗号安定通貨の貸出利率を超えました。これにより、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を始めました。

近2年間、市場には少量の不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、投資のハードルの引き下げを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の利点と欠点、及び潜在市場を分析します。討論は主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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不動産市場のトークン化の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しています。

トークン化された不動産市場は主に以下の方法で実現されます:

1. 断片化された不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
   3.不動産トークン住宅ローン貸付

さらに、トークン化は不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させる可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、断片的な投資機会を提供し、投資のハードルを下げ、資産の流動性を高めます。しかし、REITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持します。それにもかかわらず、REITの規制枠組みと運営モデルは、不動産RWAプロジェクトに参考を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、いくつかの利点と欠点をまとめることができます:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を強化する
• 投資オプションを多様化する
• 潜在的な透明性とガバナンスの民主性の向上

短所：

• 規制フレームワークが不十分
• 熟成したリスク管理メカニズムの欠如
• 運営コストは高くなる可能性があります
• 投資家の権利保護が強化される必要がある

ケーススタディ

以下の3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。注意すべき点は、これらのプロジェクトはすべて初期段階にあり、その製品はまだ長期間にわたる広範な市場検証を経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に開始され、初期の不動産RWAプロジェクトの1つであり、イーサリアムとGnosisチェーン上でアメリカの住宅不動産をトークン化し、個人投資家向けに提供しています。

RealTは不動産を購入し、法的にトークン化します。不動産の管理、維持、賃料収集は第三者に委託されます。費用を差し引いた後の賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、所有する不動産会社とは法的に分離されています。

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モンゴメリの不動産の一例:

• 総価値323,020ドル
• 各トークン52.10ドル、合計6,200個
• 月額2,600ドルの賃貸収入
• 手数料を差し引いた後の月間純利益は1,978ドルです
• 年間総利益:23,736ドル
• 各トークンに年3.83ドルが配分され、年利率は7.35%です。

RealTは市場に100%トークンを提供し、顧客と共同投資することなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持します。管理機関は賃料と維持費から手数料を徴収し、RealTは2%のトークン化手数料のみを徴収します。

このモデルはリスクを分散するのに有利ですが、同時に課題ももたらします。投資家の株式比率があまりにも小さい場合、会社の管理コストは持続不可能になる可能性があります。RealTと投資家の間には利益相反が存在する可能性があり、特に管理機関の選択と監視の面でそうです。

RealTの最新の完売した10の不動産トークンを分析した結果:

• 大多数の不動産はデトロイトにあります
• 平均して、約500人のトークン保有者がいます
• 2つの不動産保有者は1000人を超えます
• 約90%の投資家は500ドル未満を投資します
• 約9%の投資家が500-2000ドルを投資しています
• 1%の投資家が2000ドル以上を投資

これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創造し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

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RealTがGnosisネットワーク上での取引データに基づくと、プラットフォームは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の2.5%-3%の間で、過去2年間の収入は約15-18万ドルに相当します。しかし、RealTの投資参加の程度が不明なため、その家賃収益は確定できません。

RealTの会社構造には次のものが含まれます:

• Real Token Inc.(デラウェア):コアオペレーションエンティティ
• Real Token LLC( ) Delaware:不動産会社の親会社
• 各シリーズLLC:各投資不動産の独立したエンティティ

この構造は、各不動産の財務及び法的リスクを隔離することを目的としています。

###パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。AMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を提供します。

Parclは価格データソースを導入し、特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向に投機することができます。この方法は実際の不動産運営に関する法的問題を回避しましたが、それが本物の不動産RWAプロジェクトと見なされるかどうかについて疑問を引き起こしています。

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Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営にもかかわらず、あまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、指数市場は成熟した設計を持ち、チームも積極的にプロモーションを行っていますが、市場の関心とシェアは依然として低いです。これはある程度、暗号市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことを反映しています。

) レイノ

いくつかの大手暗号会社、例えばRippleやMakerDAOは、不動産RWA製品の探索にも取り組んでおり、主に不動産トークン化と抵当貸付に焦点を当てています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、その導入した2つの製品は言及する価値があります:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス: 家主は不動産書類をReinnoに提出し、承認後にReinnoがSPV会社とスマートコントラクトを作成します。家主はトークンを担保として借り入れを行うことができます。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行ローンを利用して家を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行ローンの返済に使用され、その後、固定金利で契約に返済します。

Reinnoは集中化されたオフラインモデルで運営されており、いくつかの明らかなリスクが存在します:

• 違約した借り手を訴えるのが難しい
• 借り手と貸し手の直接契約が欠如している
• オーナーの"ダブルスペンド"の不動産価値を効果的に防ぐことができない

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があります。今後、不動産RWAは、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

まとめ

不動産RWAはまだ比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトは形成されていない。現在運営されているプロジェクトの規模とユーザー基盤は比較的小さい。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要である。

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いくつかのプロジェクトは、リスク隔離の会社構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選んだりして、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

現在、不動産RWAは明確で一貫した規制フレームワークを確立していません。異なる規制機関によるトークンの分類に食い違いがあり、ルールが不明確でプロセスが混乱しており、投資家に脅威を与え、トークン化の長期的な実現可能性を危うくしています。

規制環境が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融および暗号会社が不動産RWAに取り組んでいます。少数のプロジェクトが1-2年の運営で初歩的な実現可能性を証明しました。関連する法律の枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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