مؤخراً، كانت هناك منشور للرئيس الأمريكي ترامب أعاد تسليط الضوء على فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac)، حيث ذكر ترامب أنه يخطط لإعادة هذه الشركات إلى القطاع الخاص وإعادة طرحها للاكتتاب العام، لكنه وعد بأن الحكومة ستظل تدعم الكيانين. أثارت هذه التصريحات ارتفاعاً كبيراً في سعر الأسهم، ولكنها أيضاً أثارت قلق العديد من الناس، لأن ذلك قد يؤدي إلى ارتفاع معدل الفائدة على الرهون العقارية، مما قد يجعل شراء المنازل أكثر تكلفة في المستقبل.
ما هي فاني ماي وفريدي ماك؟
في عام 1938، أنشأ الكونغرس الأمريكي فاني ماي (Federal National Mortgage Association، والتي تُعرف اختصاراً باسم Fannie Mae، لتعزيز سوق العقارات الأمريكي الذي انهار بعد الكساد العظيم. بعد ثلاثين عاماً، أنشأت الحكومة هيئة مماثلة تماماً تقريباً، وهي فريدي ماك (Federal Home Loan Mortgage Corp.، والمعروفة اختصاراً باسم Freddie Mac).
تشتري كلتا الشركتين قروضا سكنية من البنوك والمقرضين الآخرين وتبيعها في أوراق مالية للمستثمرين ، والمعروفة باسم الرهن العقاري عالي المخاطر (Subprime Mortgage). قدمت فاني ماي وفريدي ماك لاحقا ضمانات لهذه الأوراق المالية ، مما يحمي المستثمرين في حالة تخلف صاحب المنزل عن سداد قروضهم. توفر هذه الخيارات مزيدا من التمويل وتسهل على مشتري المنازل ( وخاصة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ) الحصول على القروض. وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، تمثل فاني ماي وفريدي ماك حوالي سبعين بالمائة من سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
على مدى عقود، كانت فاني ماي وفريدي ماك تعملان كشركات مملوكة للقطاع الخاص بالكامل. ومع ذلك، بسبب الدعم الضمني من الحكومة، يعتبر المستثمرون أن أوراق الرهن العقاري المدعومة من هذه الكيانات هي من بين الأصول الأكثر أمانًا. جوهريًا، فإن المشترين لهذه الأوراق المالية مستعدون لقبول معدلات فائدة أقل، لأنهم يعتقدون أن الحكومة الأمريكية لن تسمح أبدًا بانهيار هذه المؤسسات الهامة. وقد ثبت ذلك عندما انفجرت أزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2008.
أزمة الرهن العقاري عام 2008، تم الاستحواذ على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة
في عام 2008 ، تسببت أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر في تسونامي مالي ، (Subprime Mortgage) تعثر عدد كبير من الرهن العقاري عالي المخاطر ، وبدأت فاني ماي وفريدي ماك في المعاناة من خسائر فادحة. انخفضت أسعار المساكن في الولايات المتحدة ، وبدأ أصحاب المنازل في التخلف عن سداد قروضهم. نظرا لأن فاني ماي وفريدي ماك يضمنان الأوراق المالية المجمعة مع هذه الرهون العقارية ، فإنهما ملزمان باسترداد الخسائر. كما عانت استثماراتهم الخاصة من خسائر وهي على وشك الإفلاس.
تم إنشاء الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) لتنظيم شركات الرهن العقاري المتعثرة ، ونظمت أكبر عملية إنقاذ في تاريخ الولايات المتحدة - بلغ مجموعها 191 مليار دولار ، بتمويل من دافعي الضرائب. في المقابل ، أصبحت الحكومة المالك الفعلي ل Fannie Mae و Freddie Mac ، حيث سيطرت على حوالي ثمانين في المائة من الأسهم. تم القضاء على استثمار المساهمين الأصليين تقريبا ، وفي عام 2007 انخفض سعر السهم إلى بضعة سنتات عند حوالي 65 دولارا للسهم الواحد. بموجب شروط الضمان ، لا يمارس المساهمون من القطاع الخاص أي سيطرة ولا يتلقون أي أرباح.
في عام 2010، وبسبب عدم تمكن أسعار الأسهم من الوصول إلى الحد الأدنى المطلوب وهو 1 دولار على الأقل لمدة 30 يومًا تداول متتالية، تم شطب هذه الشركات من بورصة نيويورك. هذه الشركات تُتداول حاليًا على شكل أسهم خارج البورصة.
بيلي أكمان يراهن على خصخصة فاني ماي وفريدي ماك
مدير صندوق التحوط الشهير بيل آكمان، الذي يراقب فاني ماي وفريدي ماك لفترة طويلة. وقد صرح علنًا أن هاتين الشركتين قد حسنتا من وضعهما المالي، ومن المحتمل أن تظهر أداءً قويًا نسبيًا في ظل الركود في سوق الإسكان الأمريكي. بالإضافة إلى ذلك، توقع أن الحكومة الأمريكية قد تنهي الرقابة على هاتين الشركتين، مما يجعلهما تعودان إلى كونهما شركات خاصة، بينما يستمر صندوق التحوط الخاص به (Pershing Square) في زيادة حصصه في هاتين الشركتين.
وفقًا لوجهة نظر المحلل Bose George من Keefe, Bruyette & Woods، على الرغم من أن العملية معقدة، إلا أن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك لا تحتاج إلى موافقة الكونغرس ما لم يكن هناك حاجة لتعديل النظام الأساسي للشركة.
لكن المستثمرين الذين يمتلكون أسهما في فاني ماي وفريدي ماك ما زالوا يواجهون عددا من العقبات قبل أن يتمكنوا من جني عوائد ضخمة. إذا حاولت هذه الشركات زيادة رأس المال المطلوب من خلال طرح عام أولي ، يتم تخفيف أسهم المساهمين الحاليين. علاوة على ذلك ، في حين أن الشركات أعادت أكثر من 300 مليار دولار من الأرباح إلى وزارة الخزانة منذ خطة الإنقاذ ، أكثر بكثير مما استثمره دافعو الضرائب في الأصل ، إلا أنها لا تزال مدينة فعليا للحكومة بمبلغ كبير من المال بموجب قواعد الحضانة المعقدة ، ويجب حل هذه القضايا قبل أن تخرج عن سيطرة الحكومة.
ما هي مزايا وعيوب خصخصة فاني ماي وفريدي ماك؟
يقول بعض النقاد إن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك يمكن أن تجعل شراء منزل أكثر تكلفة. إذا بدأ المستثمرون في الاعتقاد بأن دعم الحكومة الضمني لفاني ماي وفريدي ماك قد تضاءل ، فإن احتمالية مطالبة المستثمرين بعلاوة أعلى للتعامل مع مخاطر الائتمان المرتفعة تزداد ، مما قد يؤدي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
يقول العديد من مؤيدي الخصخصة في فاني ماي وفريدي ماك إن ذلك سيوفر منافسة مفيدة لسوق العقارات. كما يعتقدون أن هذا سينقل بشكل صحيح مخاطر الفشل من دافعي الضرائب إلى المستثمرين الخاصين.
أشار مؤيدو الخصخصة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن الرقابة الفيدرالية على فاني ماي وفريدي ماك كانت في البداية مجرد تدابير قصيرة الأجل، إلا أنها استمرت لمدة 17 عامًا. وذكروا أن فاني ماي وفريدي ماك قد استعادتا استقرار الأرباح، وبعد الخصخصة، يمكن للحكومة تحقيق الدخل من خلال بيع حصصها المسيطرة في السوق بشكل منتظم.
كان سعر سهم فاني ماي ( و فريدي ماك ( يدور حول دولار واحد قبل أكثر من ستة أشهر، لكنه ارتفع مؤخرًا إلى 10.78 و 7.1 دولار، ولكن لا يزال هناك مسافة كبيرة عن ذروته التي كانت تتراوح بين 70 إلى 80 دولار.
هذه المقالة تناقش ما إذا كان ترامب يفكر في خصخصة فاني ماي وفريدي ماك، هل هي فرصة استثمارية أم مصدر قلق لزيادة معدل الفائدة على الرهن العقاري؟ ظهرت لأول مرة في أخبار السلسلة ABMedia.
المحتوى هو للمرجعية فقط، وليس دعوة أو عرضًا. لا يتم تقديم أي مشورة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. للمزيد من الإفصاحات حول المخاطر، يُرجى الاطلاع على إخلاء المسؤولية.
هل يعتبر قرار ترامب بجعل فاني ماي وفريدي ماك خاصتين مدرجة في البورصة فرصة استثمارية أم أنه يزيد من القلق بشأن ارتفاع معدل الفائدة على الرهن العقاري؟
مؤخراً، كانت هناك منشور للرئيس الأمريكي ترامب أعاد تسليط الضوء على فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac)، حيث ذكر ترامب أنه يخطط لإعادة هذه الشركات إلى القطاع الخاص وإعادة طرحها للاكتتاب العام، لكنه وعد بأن الحكومة ستظل تدعم الكيانين. أثارت هذه التصريحات ارتفاعاً كبيراً في سعر الأسهم، ولكنها أيضاً أثارت قلق العديد من الناس، لأن ذلك قد يؤدي إلى ارتفاع معدل الفائدة على الرهون العقارية، مما قد يجعل شراء المنازل أكثر تكلفة في المستقبل.
ما هي فاني ماي وفريدي ماك؟
في عام 1938، أنشأ الكونغرس الأمريكي فاني ماي (Federal National Mortgage Association، والتي تُعرف اختصاراً باسم Fannie Mae، لتعزيز سوق العقارات الأمريكي الذي انهار بعد الكساد العظيم. بعد ثلاثين عاماً، أنشأت الحكومة هيئة مماثلة تماماً تقريباً، وهي فريدي ماك (Federal Home Loan Mortgage Corp.، والمعروفة اختصاراً باسم Freddie Mac).
تشتري كلتا الشركتين قروضا سكنية من البنوك والمقرضين الآخرين وتبيعها في أوراق مالية للمستثمرين ، والمعروفة باسم الرهن العقاري عالي المخاطر (Subprime Mortgage). قدمت فاني ماي وفريدي ماك لاحقا ضمانات لهذه الأوراق المالية ، مما يحمي المستثمرين في حالة تخلف صاحب المنزل عن سداد قروضهم. توفر هذه الخيارات مزيدا من التمويل وتسهل على مشتري المنازل ( وخاصة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ) الحصول على القروض. وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، تمثل فاني ماي وفريدي ماك حوالي سبعين بالمائة من سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
على مدى عقود، كانت فاني ماي وفريدي ماك تعملان كشركات مملوكة للقطاع الخاص بالكامل. ومع ذلك، بسبب الدعم الضمني من الحكومة، يعتبر المستثمرون أن أوراق الرهن العقاري المدعومة من هذه الكيانات هي من بين الأصول الأكثر أمانًا. جوهريًا، فإن المشترين لهذه الأوراق المالية مستعدون لقبول معدلات فائدة أقل، لأنهم يعتقدون أن الحكومة الأمريكية لن تسمح أبدًا بانهيار هذه المؤسسات الهامة. وقد ثبت ذلك عندما انفجرت أزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2008.
أزمة الرهن العقاري عام 2008، تم الاستحواذ على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة
في عام 2008 ، تسببت أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر في تسونامي مالي ، (Subprime Mortgage) تعثر عدد كبير من الرهن العقاري عالي المخاطر ، وبدأت فاني ماي وفريدي ماك في المعاناة من خسائر فادحة. انخفضت أسعار المساكن في الولايات المتحدة ، وبدأ أصحاب المنازل في التخلف عن سداد قروضهم. نظرا لأن فاني ماي وفريدي ماك يضمنان الأوراق المالية المجمعة مع هذه الرهون العقارية ، فإنهما ملزمان باسترداد الخسائر. كما عانت استثماراتهم الخاصة من خسائر وهي على وشك الإفلاس.
تم إنشاء الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) لتنظيم شركات الرهن العقاري المتعثرة ، ونظمت أكبر عملية إنقاذ في تاريخ الولايات المتحدة - بلغ مجموعها 191 مليار دولار ، بتمويل من دافعي الضرائب. في المقابل ، أصبحت الحكومة المالك الفعلي ل Fannie Mae و Freddie Mac ، حيث سيطرت على حوالي ثمانين في المائة من الأسهم. تم القضاء على استثمار المساهمين الأصليين تقريبا ، وفي عام 2007 انخفض سعر السهم إلى بضعة سنتات عند حوالي 65 دولارا للسهم الواحد. بموجب شروط الضمان ، لا يمارس المساهمون من القطاع الخاص أي سيطرة ولا يتلقون أي أرباح.
في عام 2010، وبسبب عدم تمكن أسعار الأسهم من الوصول إلى الحد الأدنى المطلوب وهو 1 دولار على الأقل لمدة 30 يومًا تداول متتالية، تم شطب هذه الشركات من بورصة نيويورك. هذه الشركات تُتداول حاليًا على شكل أسهم خارج البورصة.
بيلي أكمان يراهن على خصخصة فاني ماي وفريدي ماك
مدير صندوق التحوط الشهير بيل آكمان، الذي يراقب فاني ماي وفريدي ماك لفترة طويلة. وقد صرح علنًا أن هاتين الشركتين قد حسنتا من وضعهما المالي، ومن المحتمل أن تظهر أداءً قويًا نسبيًا في ظل الركود في سوق الإسكان الأمريكي. بالإضافة إلى ذلك، توقع أن الحكومة الأمريكية قد تنهي الرقابة على هاتين الشركتين، مما يجعلهما تعودان إلى كونهما شركات خاصة، بينما يستمر صندوق التحوط الخاص به (Pershing Square) في زيادة حصصه في هاتين الشركتين.
وفقًا لوجهة نظر المحلل Bose George من Keefe, Bruyette & Woods، على الرغم من أن العملية معقدة، إلا أن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك لا تحتاج إلى موافقة الكونغرس ما لم يكن هناك حاجة لتعديل النظام الأساسي للشركة.
لكن المستثمرين الذين يمتلكون أسهما في فاني ماي وفريدي ماك ما زالوا يواجهون عددا من العقبات قبل أن يتمكنوا من جني عوائد ضخمة. إذا حاولت هذه الشركات زيادة رأس المال المطلوب من خلال طرح عام أولي ، يتم تخفيف أسهم المساهمين الحاليين. علاوة على ذلك ، في حين أن الشركات أعادت أكثر من 300 مليار دولار من الأرباح إلى وزارة الخزانة منذ خطة الإنقاذ ، أكثر بكثير مما استثمره دافعو الضرائب في الأصل ، إلا أنها لا تزال مدينة فعليا للحكومة بمبلغ كبير من المال بموجب قواعد الحضانة المعقدة ، ويجب حل هذه القضايا قبل أن تخرج عن سيطرة الحكومة.
ما هي مزايا وعيوب خصخصة فاني ماي وفريدي ماك؟
يقول بعض النقاد إن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك يمكن أن تجعل شراء منزل أكثر تكلفة. إذا بدأ المستثمرون في الاعتقاد بأن دعم الحكومة الضمني لفاني ماي وفريدي ماك قد تضاءل ، فإن احتمالية مطالبة المستثمرين بعلاوة أعلى للتعامل مع مخاطر الائتمان المرتفعة تزداد ، مما قد يؤدي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
يقول العديد من مؤيدي الخصخصة في فاني ماي وفريدي ماك إن ذلك سيوفر منافسة مفيدة لسوق العقارات. كما يعتقدون أن هذا سينقل بشكل صحيح مخاطر الفشل من دافعي الضرائب إلى المستثمرين الخاصين.
أشار مؤيدو الخصخصة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن الرقابة الفيدرالية على فاني ماي وفريدي ماك كانت في البداية مجرد تدابير قصيرة الأجل، إلا أنها استمرت لمدة 17 عامًا. وذكروا أن فاني ماي وفريدي ماك قد استعادتا استقرار الأرباح، وبعد الخصخصة، يمكن للحكومة تحقيق الدخل من خلال بيع حصصها المسيطرة في السوق بشكل منتظم.
كان سعر سهم فاني ماي ( و فريدي ماك ( يدور حول دولار واحد قبل أكثر من ستة أشهر، لكنه ارتفع مؤخرًا إلى 10.78 و 7.1 دولار، ولكن لا يزال هناك مسافة كبيرة عن ذروته التي كانت تتراوح بين 70 إلى 80 دولار.
هذه المقالة تناقش ما إذا كان ترامب يفكر في خصخصة فاني ماي وفريدي ماك، هل هي فرصة استثمارية أم مصدر قلق لزيادة معدل الفائدة على الرهن العقاري؟ ظهرت لأول مرة في أخبار السلسلة ABMedia.